Se stai pensando di vendere casa, o stai valutando se investire in una riqualificazione energetica, questa è la domanda giusta. Quanto vale davvero la classe energetica sul mercato immobiliare?
La risposta è: più di quanto pensi.
I dati del mercato immobiliare
Le ricerche di mercato condotte da Nomisma, dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e da diverse università italiane mostrano un dato coerente: gli immobili in classe energetica alta (A e B) si vendono in media al 10-20% in più rispetto a immobili comparabili in classe D, E o F nella stessa zona.
In alcune aree urbane come Milano, Bologna, Roma e Torino, il differenziale può arrivare al 25-30% per immobili di fascia alta.
Questo non è un effetto temporaneo: è una tendenza strutturale che si è accelerata negli ultimi tre anni con l’approvazione della Direttiva Case Green e con l’aumento del costo dell’energia.
Perché la classe energetica influenza il prezzo
Ci sono tre motivi concreti per cui un immobile in classe A vale di più.
Il primo è il costo di gestione. Un appartamento in classe A consuma tra il 60 e l’80% in meno di energia rispetto a uno in classe D. Il risparmio annuo in bolletta per un appartamento medio può essere tra i 1.000 e i 2.500 euro. Un acquirente razionale lo considera e lo incorpora nel prezzo che è disposto a pagare.
Il secondo è il rischio normativo. Con la Direttiva Case Green, gli immobili in classe G non potranno essere affittati dal 2030 e le classi basse perderanno progressivamente commerciabilità. Un acquirente che compra un appartamento in classe D oggi sa che dovrà investire per aggiornarlo nei prossimi anni. Questo riduce il prezzo che è disposto a offrire.
Il terzo è la qualità abitativa. Una casa ben isolata mantiene la temperatura costante, riduce l’umidità, ha un comfort termico nettamente superiore. Non è solo risparmio energetico: è vivere meglio.
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Il calcolo concreto per Bologna
Prendiamo un appartamento di 80 mq a Bologna, in zona semicentrale. Valore di mercato stimato in classe D: 200.000 euro. Lo stesso appartamento in classe A: 220.000-240.000 euro.
La differenza è di 20.000-40.000 euro. Il costo di una riqualificazione energetica completa che porta dalla classe D alla classe A per un appartamento di quella dimensione può essere tra 30.000 e 50.000 euro lordi, prima degli incentivi fiscali.
Con le detrazioni IRPEF al 50% (o Ecobonus al 65% per gli interventi specifici), il costo netto scende significativamente. In molti casi, il valore aggiunto al momento della vendita è superiore o uguale al costo netto dell’intervento.
L’effetto sul mercato delle locazioni
Il differenziale di valore vale anche per le locazioni. Un appartamento in classe A può essere affittato a un canone più alto rispetto a uno in classe D, perché l’inquilino sa che risparmierà in bolletta. In alcune città italiane, il differenziale di canone tra classe A e classe D è del 5-15%.
Dopo il 2030, gli appartamenti in classe G non potranno legalmente essere affittati in molti paesi europei. Chi affitta oggi un appartamento in classe bassa sta costruendo un problema futuro che dovrà risolvere comunque.
Il valore percepito dall’acquirente
Gli acquirenti di oggi non sono quelli di dieci anni fa. La sensibilità energetica è cresciuta enormemente. Il costo dell’energia è una voce concreta nel bilancio familiare, non un’astrazione.
Sempre più acquirenti chiedono esplicitamente la classe energetica nella fase di ricerca, e molti escludono automaticamente le classi basse. Un appartamento in classe A è più appetibile, si vende più velocemente, e attrae un bacino di acquirenti più ampio.
Quando non conviene investire in riqualificazione per vendere
Non sempre riqualificare per vendere è la scelta giusta. Se il mercato locale non prezza sufficientemente la classe energetica, o se i costi di riqualificazione superano il valore aggiunto atteso, può convenire vendere nella classe attuale con un prezzo scontato.
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