Hai una casa in affitto che deve essere riqualificata energeticamente. O sei l’inquilino di una casa in classe G che vuoi migliorare. In entrambi i casi, la domanda è la stessa: chi paga?
La risposta dipende dal tipo di lavori, dal contratto di affitto e dalla legislazione vigente.
Il principio generale del codice civile
Il Codice Civile italiano distingue tra manutenzione ordinaria, a carico dell’inquilino, e manutenzione straordinaria, a carico del proprietario.
Gli interventi di riqualificazione energetica (cappotto termico, sostituzione impianto di riscaldamento, sostituzione infissi, installazione fotovoltaico) sono interventi di manutenzione straordinaria. In linea di principio, spettano al proprietario.
L’inquilino è tenuto a eseguire la piccola manutenzione ordinaria: sostituzione lampadine, manutenzione del filtro della caldaia, piccole riparazioni. Non la sostituzione della caldaia, non il cappotto termico, non le finestre.
Il problema pratico: i proprietari che non vogliono investire
In molti casi, il proprietario non ha interesse a investire in riqualificazione energetica perché non abita nell’immobile e non paga le bollette. Le spese energetiche le paga l’inquilino. Il vantaggio economico diretto dell’intervento (bollette più basse) va all’inquilino, non al proprietario.
Il proprietario ha altri vantaggi — aumento del valore dell’immobile, accesso agli incentivi fiscali, miglioramento della classe energetica per affittare più facilmente in futuro — ma questi sono vantaggi a lungo termine, non immediati.
La Direttiva Case Green e l’obbligo implicito
La Direttiva europea sulle Case Green cambia la prospettiva. Dal 2030, gli edifici in classe G non potranno essere affittati in molti paesi europei. In Italia, le norme di recepimento definiranno i dettagli, ma la direzione è chiara.
Per un proprietario che ha immobili in affitto in classe G, la riqualificazione non è più un’opzione: diventa obbligatoria per poter continuare ad affittare. Il costo dell’intervento, in questo scenario, è un investimento necessario a mantenere il reddito da locazione.
Gli incentivi fiscali per i proprietari
Il proprietario che esegue lavori di riqualificazione energetica su un immobile in affitto può accedere agli incentivi fiscali (Ecobonus, bonus ristrutturazione) nella stessa misura di chi abita nell’immobile.
La detrazione si recupera in dichiarazione dei redditi in 10 anni. Se il proprietario ha un reddito da locazione soggetto a IRPEF ordinaria, la detrazione riduce direttamente le imposte dovute.
Il proprietario che sceglie la cedolare secca sui canoni di locazione non può detrarre i costi dell’intervento dalla cedolare stessa (che è un’imposta sostitutiva con aliquota fissa), ma può comunque usare la detrazione sull’IRPEF eventualmente dovuta su altri redditi.
L’accordo tra proprietario e inquilino
In alcuni casi, proprietario e inquilino possono trovare un accordo diverso da quello previsto dalla norma standard.
L’inquilino esegue i lavori a proprie spese in cambio di una riduzione del canone o di un’estensione del contratto. Questo può funzionare quando l’inquilino è stabile e ha un lungo orizzonte di permanenza.
Il proprietario esegue i lavori e aumenta il canone di locazione in misura corrispondente al risparmio energetico dell’inquilino (il canone aumenta, ma la bolletta scende di più). Questo modello si chiama Energy Performance Contracting e sta crescendo in Italia.
Qualsiasi accordo diverso dalla norma deve essere scritto nel contratto e deve essere conforme alla legge.
Le spese di manutenzione ordinaria durante i lavori
Quando si eseguono lavori di riqualificazione energetica su un immobile occupato da un inquilino, possono emergere questioni pratiche: chi gestisce i disagi durante i lavori, come si gestisce l’accesso al cantiere, cosa succede se l’inquilino non collabora.
Queste questioni si regolano meglio prima di iniziare, con un accordo scritto che specifica le modalità di esecuzione e le responsabilità di ciascuna parte.
Il proprietario che vuole riqualificare: come procedere
Se sei il proprietario di un immobile in affitto in classe bassa e vuoi riqualificarlo:
Comunica all’inquilino i lavori previsti con adeguato preavviso (i lavori di manutenzione straordinaria richiedono un preavviso ragionevole, solitamente 30-60 giorni).
Pianifica i lavori nei periodi meno invasivi, se possibile tra la fine di un contratto e l’inizio del successivo.
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